关于结合城市“双修”、完善公共服务供给
做好非住宅商品房去库存的意见

内建房〔2018〕187号
 

各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

    近年来，由于受到经济下行影响和电商快速发展冲击，我区商业用房需求不足，销售情况低迷，致使非住宅商品房屋库存居高不下。另一方面，在推进以人为核心的新型城镇化过程中，作为城市重要功能的科教、医疗、养老、文化、体育、健康、度假、物流、生态旅游等服务业态相配套的公共服务设施极度欠缺，需通过结合城市“双修”(城市修补、生态修复)，引导过剩商品房向新兴业态转型予以解决。为统筹做好全区非住宅商品房去库存并结合城市“双修”工作，化解非住宅商品房库存，进一步完善城市公共服务供给，促进全区房地产市场平稳健康发展，推动供给侧结构性改革深入开展，经自治区人民政府同意，现提出以下意见：

    一、总体要求和工作任务

    (一)指导思想。全面贯彻党的十九大以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话和考察内蒙古重要讲话精神，认真落实自治区第十次党代会、自治区党委十届四次会议和自治区城市工作会议要求，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，尊重历史、正视现实、解放思想、勇于担当，结合城市“双修”工作，积极推进非住宅商品房功能转型，多渠道多方式完善城市公共服务功能，提升城市公共服务供给能力，为人民群众创造宜居宜业的良好城市环境，促进房地产市场平稳健康发展。

    (二)基本原则

    坚持政府主导。对非住宅商品房库存量大的地区，政府要发挥主导作用，通过调整城市规划布局和完善规划手续，合理缩减商业用地比例，补齐公共服务设施短板，有序消化非住宅商品房库存。库存量小的地区，要积极发挥市场在资源配置中的关键作用，不断净化房地产市场发展环境，实现供需平衡。

    坚持公共服务优先。在结合城市“双修”工作中，要充分考虑当地经济社会发展的实际，优先保障公共服务设施用地、市政基础设施用地和绿地，补齐城市建设短板，完善城市发展功能。

    坚持统筹考虑。在推进非住宅商品房去库存工作中，深入挖掘存量非住宅商品房使用价值，将非住宅商品房去库存与做好城市“双修”工作有机结合，引导存量非住宅商品房向新型服务业态转型。

    坚持制度保障。要统筹推进体制机制创新，制定支持性政策，增强政策的时效性和可操作性，全面培育新型服务业态发展。在非住宅商品房通过改造等方式用于教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务设施时，应符合国家、自治区有关质量、安全管理规定。

    (三)工作任务

    紧紧围绕新型城镇化建设，通过城市修补，完善城市功能，着力提升城市公共服务供给能力和治理能力，逐步将城市发展方式由粗放扩张型变为内涵提升型，积极引导存量非住宅商品房功能转型，在巩固传统服务业态、保障人民群众基本生产生活需求的基础上，培育形成更多新型服务业态，鼓励有条件的非住宅商品房通过改造等方式融入文化、休闲、体育、娱乐、自然景观等元素，调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房，满足人民群众新的需求。鼓励和推进将存量非住宅商品房转型发展为企业总部、科技企业孵化器、“互联网+”电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产、高层次人才公寓、旅游休闲、生态体验、医养结合、候鸟式养老等新型产业用房。鼓励支持企业和个人利用存量非住宅商品房发展旅游分时度假宾馆、社区养老、月子中心等。根据市场需求情况，可以将个别非住宅商品房改造成为城市商业综合体，促进当地经济发展转型。

    二、政策措施

    (一)全面摸清非住宅商品房现状情况，及时公布已建成区的规划建设信息

    全面调查本地区的非住宅商品房存量情况和商业用地规划情况，摸清本地区非住宅商品房市场运行的各项基础数据，重点对盟市所在地的非住宅商品房供需情况、预期发展情况及市场总体情况进行综合分析，为推进非住宅商品房功能转型做好基础工作。

    各地区要组织规划、房管、国土等部门定期梳理本地区已建成区的教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务设施的规划、用地、建设等相关情况，结合市场需求认真分析研判并及时向社会公布有关信息，引导房地产开发企业适应城市发展需要，合理安排建设项目，或进行非住宅商品房转型。

    (二) 优化调整城市用地结构，合理确定土地供应规模

    在摸底调查的基础上，各地区要合理确定商业房地产开发建设规模布局时序，调整城市用地结构，结合实际需求增加教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务设施的规划用地，进一步完善城市功能，补齐城市生产、生活短板。结合房地产市场调查评估，开发建设规划计划实施，合理安排非住宅商品房、物业用地供应规模和时序，调控土地供应节奏，非住宅商品房库存去化周期超过全区平均水平的地区，要从严控制非住宅用地供应，当年商业、办公等非住宅用地供应不得超过上一年度供应规模的二分之一。

    非住宅商品房库存量大的地区，对尚未列入房屋征收计划、城中村改造计划和土地收储计划的建设项目进行全面梳理，规划为商业服务业设施用地的建设项目暂缓列入改造计划;对于位于商业办公用房库存量较大区域已经列入改造计划，且规划为商业服务业设施用地的建设项目，暂缓供应土地或根据地区实际转型发展为欠缺的公共服务项目、新型服务业态，或者直接调整为生态体验用地，打造“天然氧吧”，栽培优质果园，供人生态体验。

     (三)适当放宽相关标准要求

    各地区要认真梳理本地区执行的规划技术标准或规定，对在建或已建成的非住宅商品房项目申请转变为住宅用房时，要适当调整日照采光、房屋间距、绿化、容积率、建筑密度、建筑层高、停车位等配套服务设施的技术指标要求;对申请转变为普通养老用房的在建或已建成项目，在取得养老用房规划文件并符合国家消防及无障碍技术标准的条件下，可以转变为普通养老用房。

    (四)及时办理规划调整手续

    为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，对非住宅商品房建设项目根据市场需求申请转变规划用途的，申请变更规划条件符合规划要求，有关部门应按照控制性详细规划直接予以调整;对符合非住宅商品房去库存政策，通过法定程序修改控制性详细规划即可符合规划要求的，有关部门应当依据企业申请，按照法定程序尽快修改控制性详细规划并及时调整规划条件，同时将调整后的规划条件按规定通报同级国土部门并公示。需要补充完善用地手续的，应依法办理。

    (五)完善土地支持政策

    开发企业申请将非住宅商品房用途调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务功能的，应落实国家和自治区对相关产业项目的用地支持政策。

    (六)简化办理不动产登记手续

    对在建的非住宅商品房改建成公寓的项目和非住宅商品房改建为住宅或教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房的，不动产登记机构依据规划、土地调整后的意见进行国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

    (七)着力发展非住宅商品房租赁市场

    各地区要认真探索以成立国有房屋租赁公司的方式，按程序依法收购、经营库存非住宅商品房，根据地区发展实际，改造为教育、养老、医疗、体育、旅游、云计算等新型服务业态用房。也可将回购的非住宅商品房建设成为大学科技园、大学创业园、创业孵化基地和小微企业创业基地等，为大众创业、万众创新营造良好环境。

    (八)鼓励以置换、购买等方式消化非住宅商品房

    鼓励有条件的地区对个人或单位购买非住宅商品房的，给予一定比例的补贴;鼓励商业综合体招租运营，有条件的地区给予一定比例的补贴。补贴数额可参照实缴契税额执行，具体标准由各地人民政府确定。

    支持符合条件的单位及用工人数较多的企业长期租用或购买商业房。机关、事业单位、社区、国有或国有控股企业，需要调整、增加办公、服务等用房的，原则上应置换、购买、租赁库存非住宅商品房。置换的，由置换双方共同委托房地产评估机构评估拟置换房产价格，互找差价;购买的，由业主单位参照本楼盘或同类地段楼盘销售备案价和实际销售均价，采取竞争性谈判方式议价，并由同级财政等相关部门联合审定;租赁的，租金按照不高于同类地段同类型房产上一年度平均价格确定。

    继续加大棚户区改造货币化安置力度，引导和鼓励棚户区改造居民通过货币化安置购买商业、办公用房等非住宅商品房。对于棚户区改造项目采用政府搭建平台、居民自主购买方式的地区，当地政府在搭建棚户区改造选房平台、房产超市时，要将非住宅商品房纳入，供棚户区改造居民自主选择购买;对于棚户区改造项目发放“房票”的地区，棚户区改造居民可用其持有的“房票”购买非住宅商品房;对于棚户区改造项目采用货币直接补偿的地区，鼓励棚户区改造居民在拥有自住住房的前提下，使用货币补偿款购买非住宅商品房。棚户区改造居民购买非住宅商品房的，可给予一定比例的奖励，具体奖励标准由各盟行政公署、市人民政府、各旗县(市区)人民政府根据本地区实际自行确定。

    放宽购房落户和子女就学政策。对个人或家庭购买公寓、商业、办公等各类商品房，持经房产部门备案的网签购房合同或者不动产权证，按照经常居住地登记户口原则，可以申请办理本地户籍登记或者户口迁移手续。子女可就读义务教育阶段学校，执行“划片招生、就近入学”的就学政策。购房面积标准由各地结合实际自行确定。

    (九)加强财政金融支持力度

    积极鼓励发展医养结合的养老方式，允许公立医院以提供资金、技术、人才等方式参与医养结合的养老项目建设和经营，努力改善居民医疗养老条件。非住宅商品房或商品住宅功能转型后用于开展养老服务的，均可依照有关规定享受养老服务建设补贴、运营补贴等资金支持和收费减免、水电气热费用优惠等政策扶持。积极鼓励有条件的地区发展候鸟式养老模式。

    非住宅商品房功能转型后属于社会力量兴办教育的，按照国家规定享受相关税收优惠政策，民办学校用电、用水、用气、用热，执行与公办学校相同的价格。

    非住宅商品房转为租赁住房的，符合税收法律法规等规定条件的，可享受现行支持住房租赁市场发展的税收优惠。

    鼓励和引导各类金融机构创新金融产品和服务，在风险可控商业可持续的前提下，加大对非住宅商品房功能转型所需贷款资金的支持力度。

    三、实施保障

    (一)切实履行地方主体责任。地方人民政府是推动城市“双修”和非住宅商品房去库存工作的责任主体，要认真贯彻落实国家和自治区有关政策精神，积极主动作为，切实履行主体责任。要进一步统一思想，提高认识，高度重视开展城市“双修”和实施非住宅商品房去库存工作，要把促进非住宅商品房去库存和引导其功能转型结合起来，主动顺应市场规律，充分挥发新型服务业态在去库存工作中的积极作用。

    (二)建立健全工作协调机制。各盟市要健全完善由主要领导、分管领导牵头的、有关部门负责人参加的工作协调机制，及时研究解决工作中存在的问题，进一步强化责任落实，推动工作开展。

    (三)加强舆论引导。各地区要及时发布有关非住宅商品房交易情况及相关政策信息，增强信息透明度，营造良好的市场舆论氛围。要加强对有关支持政策的宣传解读，切实加强各地对提升城市公共服务水平，发展新型业态和推动非住宅商品房去库存的重要性认识，促进非住宅商品房去库存工作顺利实施。

    各盟市可根据本意见精神研究制定具体实施意见。

    本意见执行期限为3年，从意见印发之日起计算。

内蒙古自治区住房和城乡建设厅    
内蒙古自治区财政厅         
内蒙古自治区发展改革委       
内蒙古自治区公安厅         
内蒙古自治区国土资源厅       
内蒙古自治区国家税务局       
内蒙古自治区地方税务局       
2018年1月26日